上交所新增“两单”公募REITs项目

最近,上交所公募REITs项目动态里出现了两单公募REITs项目,都是高速公路项目,其中一单“华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金”是4月29号新申报的项目,5月6号上交所受理;另外一单“国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金”其实是老项目了,我记得是最早申报的公募REITs项目,不过由于自身存在的问题拖了一年多还没通过审核。下面给大家介绍一下两单项目:

(一)华泰紫金江苏交控高速公路封闭式基础设施证券投资基金

这单项目是华泰证券的首单公募REITs项目,公募REITs说到底其实还是投资银行类的项目,看重的是对项目的承揽能力、承做能力和承销能力。目前国内在投资银行业务方面以及综合实力方面处于第一梯队的券商就是三中一华(中信证券、中金公司、中信建投证券、华泰证券),目前中信证券和中金公司都已有管理的公募REITs项目上市。有了这单项目,华泰证券也要赶上来了,就差中信建投证券还没申报过公募REITs项目,这在项目实际操作经验方面就落后别家了。

先看下交易所网站的基本信息:

 

基础设施项目:沪苏浙高速公路江苏段及其配套附属设施(包括服务区内的房屋建筑物)以及其占地范围内的国有建设用地使用权

项目公司:江苏沪苏浙高速公路有限公司

原始权益人:江苏沿江高速公路有限公司

基金期限:30年

收费经营权剩余年限:10.5年

预计募集资金:29.52亿元

基础设施项目估值:29.51亿元

基金全周期IRR:6.26%

2022年分派率:8.15%;

2023年分派率:8.97%。

1、基金期限和收费经营权剩余年限

一直有朋友对基金期限有疑问,比如平安广州广河REIT的基金期限是99年,但是基础设施项目的剩余经营年限只有15.96年,这个项目也类似,基金期限30年,但是基础设施项目剩余经营年限只有10.5年。

一般情况下,基金期限设置的时候都会长于基础设施项目的剩余经营年限,基本逻辑就是不可能项目还没到期基金就到期了。之所以基金期限多出这么多,一般是为扩募做准备的,公募REITs扩募买入期限更长的资产,基金期限就要跟着延长,有些基金管理人为了省事就设置很长的期限,比如99年,这样很多次扩募之后还是可以满足期限的要求。

假如公募REITs没有扩募,那么基础设施项目到期后公募REITs也就到期了,到时候提前结束基金就可以了。也就是说,基金的期限是可以相应延长和缩短的,大家主要看基础设施项目的剩余经营年限就可以了。

2、全周期IRR和现金分派率

以前文章给大家说过,特许经营权公募REITs的收益率要看全周期IRR,看分派率用处不大,因为资产剩余期限越短,分派率就会越高。给大家再举个直观的例子(这里不考虑公募REITs的法规要求,纯粹为了直观好理解):

假设A高速公路和B高速公路都用来发行公募REITs,A高速公路剩余经营年限是2年,对应A基金的期限也是2年,B高速公路的剩余经营年限是10年,对应B基金的期限也是10年。

对于A基金来说,2年时间就要把投资者的本金和收益全都支付完毕,支付的金额相对本金来说就是100%+收益率,所以平均下来每年的现金分派率肯定超过50%。同理,B基金每年的现金分派率平均下来每年应该是10%多点,我们就可以说A基金比B基金好吗?肯定不行的,还是要看收益率,这个收益率就是全周期IRR。

举个例子解释一下全周期IRR,假设一个公募REITs基于发行价的全周期IRR是6%,基金期限是5年,那么我们用发行价买入,持有5年到期,每年的收益率就是6%。这个收益率是要看买入价格的,如果我们高出发行价较多买入,那么收益率就会下降比较明显,我们进一步举例说明一下:

 

我们出价10000购买一个5年期的公募REITs产品,第1-5年的分红分别为2229元、2300元、2300元、2400元和2700元,对应的全周期IRR是6.00%。

如果公募REITs上涨10%之后我们买入,即买入价是11000元,第1-5年的分红不变,对应的全周期IRR就只有2.68%了。

如果公募REITs上涨20%之后我们买入,即买入价是12000元,分红仍然不变,对应的全周期IRR就是负的了,意味着买入后一直拿到公募REITs到期不仅不赚钱还亏钱。

上面这个只是为了举例给大家说明一下思路,大家可以自己根据买入产品的估计分红情况和买入价格,放到Excel里计算一下,就可以大概知道自己持有到期的收益率是多少。

3、为什么产权公募REITs不披露全周期IRR

全周期IRR的计算有一个前提,就是知道每年的现金流,有一个具体到期的日期,而像产业园区、仓储物流等产权公募REITs是没有明确到期时间的,理论上只要土地可以续期,房子不倒塌,就可以永续存在下去,所以一般不要求产权公募REITs披露全周期IRR。

(二)国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金

这个项目最早申报受理时间是2021年4月23日,应该是最早受理的公募REITs产品,但是由于这个项目的基础资产涉及到改扩建,就一直搁置了下来,近期又更新了申报文件,我们看下具体情况:

 

基础设施项目:渝遂高速公路重庆段项目

项目公司:重庆铁发遂渝高速公路有限公司

原始权益人:中铁建重庆投资集团有限公司、重庆高速公路股份有限公司

基金期限:40年

收费经营权剩余年限:13年

预计募集资金:46.12亿元

基础设施项目估值:46.12亿元

基金全周期IRR:不低于5.80%

2022年分派率:8.36%;

2023年分派率:9.00%。

1、收费经营权剩余年限

这个项目和第一个项目的收费经营权剩余年限差别不大,比第一个项目多2.5年。

2、IRR和分派率

这个项目的全周期IRR是不低于5.80%,在高速公路公募REITs中属于偏低一些的,华夏中国交建REIT披露的全周期IRR是约6.89%,华夏越秀高速REIT的IRR是6.8%,浙商沪杭甬REIT的IRR是不低于6%。

正如上面分析的,这两个项目的收费经营权剩余年限差别不大,所以现金分派率也比较接近。

3、改扩建

根据基金管理人申请恢复对本项目审核的重大事项说明,未来渝遂高速公路重庆段项目存在改扩建的可能。

 

改扩建以后高速公路的收费会提升,所以估值、IRR都会比原先的高,但是这个说明没有解释一个重要的问题,那就是改扩建需要的80亿元由谁来出?基础设施项目估值是40多亿,让公募REITs拿出80亿来改扩建是不现实的。而且说明里提到的利好都是改扩建之后的事情,改扩建期间对公募REITs来说是利空,因为改扩建势必要施工,至少部分车道是无法通车的,这就会造成通行费收入下降,分红也会减少。在这个问题没有明确的解决方案之前,恐怕证监会也不会通过审核。

最后总结一下,这两单高速公路项目从整体质量来看,第一个项目是更优质的,一方面IRR比较高,另一方面没有改扩建的问题。至于多久之后能通过审核,大家可以参考华夏中国交建REIT的审核时间,一共是四个月的审核时间,扣除春节假期,应该是3个半月左右,所以估计下来这两个项目的通过审核时间估计在8月下旬之后。

另外,近期申报的公募REITs项目特别是高速公路公募REITs项目,个人觉得值得投资,因为最近奥密克戎疫情对全国影响都比较大,这个时间申报的话高速公路的收费受疫情影响比较大,这会倒逼原始权益人降低基础设施项目的估值,这对于投资者来说相当于出价低了,等到疫情结束,通行费收入增加,分红很可能会超过预期

 

 

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